Près de 3 personnes de plus de 60 ans sur 4 sont propriétaires de leur logement en France. Pourtant, combien de familles voient leurs parents hésiter avant de remplacer une voiture vieillissante, repousser des travaux qui leur apporteraient plus de confort ou renoncer à certains projets qui leur feraient plaisir ?
Peut-être avez-vous déjà entendu votre mère dire qu’elle préfère attendre encore un peu avant de refaire sa salle de bain. Ou votre père expliquer qu’il n’a pas besoin de partir en voyage, même si vous sentez bien que cela lui ferait envie. Peut-être aussi qu’ils aimeraient aider davantage leurs enfants ou leurs petits-enfants, mais qu’ils préfèrent rester prudents.
Cette situation peut sembler paradoxale. Vos parents possèdent parfois une maison ou un appartement entièrement payé, mais continuent à surveiller attentivement leurs dépenses.
La raison est simple : une grande partie de leur patrimoine est immobilisée dans leur logement. Cette valeur existe bel et bien, mais elle ne contribue pas directement à financer leur quotidien ou leurs projets.
Pourtant, plusieurs solutions permettent aujourd’hui de transformer une partie de ce patrimoine immobilier en nouvelles possibilités, tout en tenant compte des souhaits et des priorités de chacun.
Faut-il forcément vendre son logement pour récupérer du capital ?
Lorsqu’on évoque le patrimoine immobilier, la vente du logement est généralement la première solution qui vient à l’esprit.
Pour certaines personnes, cela correspond parfaitement à leur projet de vie. Une maison devenue trop grande peut être remplacée par un appartement plus facile à entretenir. D’autres souhaitent se rapprocher de leurs enfants ou changer de région.
Mais cette option ne convient pas à tout le monde.
De nombreuses personnes âgées restent profondément attachées à leur domicile. Elles y ont construit leurs habitudes, leurs souvenirs, leur réseau de voisinage et leurs repères du quotidien.
C’est pourquoi d’autres solutions se sont progressivement développées afin de permettre aux propriétaires de valoriser leur patrimoine sans nécessairement quitter leur logement.
Quelles solutions existent pour profiter de la valeur de son logement ?
Chaque situation étant différente, il n’existe pas de solution universelle. En revanche, il est utile de connaître les principales possibilités avant de prendre une décision.
• La vente du logement
La vente classique permet de récupérer l’intégralité de la valeur du bien.
Elle peut être pertinente lorsque le déménagement s’inscrit dans un véritable projet de vie : logement plus adapté, rapprochement familial ou changement de cadre de vie.
En contrepartie, elle implique naturellement de quitter son logement actuel et de construire de nouveaux repères.
• Le viager
Le viager est une formule connue depuis longtemps.
Le propriétaire vend son logement tout en conservant généralement le droit d’y vivre. En échange, il perçoit un capital initial et, selon les modalités retenues, une rente régulière.
Certaines familles apprécient cette solution. D’autres se montrent plus réservées en raison de son fonctionnement, directement lié à la durée de vie du vendeur.
• Le prêt viager hypothécaire
Cette solution permet d’obtenir un capital auprès d’un établissement financier en utilisant son logement comme garantie.
L’avantage est de conserver la propriété du bien.
Il s’agit toutefois d’un prêt, avec des intérêts qui s’accumulent au fil du temps. Il est donc important d’en comprendre précisément les mécanismes avant de s’engager.
• La location d'une partie du logement
Lorsque la configuration du bien le permet, certaines personnes choisissent de louer une chambre ou un espace indépendant.
Cette formule peut générer un complément de revenus tout en permettant parfois de créer de nouvelles rencontres et de nouveaux échanges.
Elle implique néanmoins d’accueillir un tiers dans son environnement de vie.
• La vente partielle immobilière
Plus récente et encore peu connue du grand public, la vente partielle consiste à céder uniquement une partie de la valeur de son logement.
Le propriétaire reçoit alors un capital immédiat tout en continuant à vivre chez lui.
Contrairement à un prêt, il n’y a pas de remboursement mensuel. Contrairement à une vente classique, il n’est pas nécessaire de déménager. Et contrairement au viager, le fonctionnement n’est pas lié à l’espérance de vie du propriétaire.
Pour certaines familles, cette formule représente une manière de dégager une marge de manœuvre financière tout en conservant leur cadre de vie habituel.
À quoi peut servir ce capital ?
Lorsqu’on parle de patrimoine immobilier, on imagine parfois de grandes décisions ou des situations exceptionnelles.
Dans la réalité, les projets financés sont souvent beaucoup plus simples et très concrets.
Il peut s’agir de rénover une salle de bain pour la rendre plus confortable, de remplacer un système de chauffage vieillissant, de prévoir quelques voyages, de financer davantage d’activités de loisirs ou simplement de disposer d’une réserve financière rassurante.
Certaines personnes choisissent également d’aider un enfant ou un petit-enfant dans un projet qui leur tient à cœur.
Au fond, il ne s’agit pas seulement de débloquer de l’argent. Il s’agit surtout de créer davantage de liberté de choix.
Et la transmission dans tout cela ?
Lorsqu’un parent envisage de mobiliser une partie de la valeur de son logement, la première réaction des enfants est souvent la même :
“Qu’est-ce que cela changera pour la succession ?”
Cette question est légitime. Pour beaucoup de familles, la maison représente bien plus qu’un actif financier. C’est un lieu chargé de souvenirs, parfois présent dans la famille depuis plusieurs décennies, et que certains aimeraient voir transmis aux générations suivantes.
Or toutes les solutions permettant de dégager des liquidités à partir d’un logement n’ont pas les mêmes conséquences sur cette transmission.
Avec une vente classique, le bien immobilier disparaît du patrimoine familial. Le propriétaire récupère un capital qu’il peut utiliser librement, mais la maison ou l’appartement n’est plus transmis en tant que tel.
Le viager fonctionne sur une logique comparable. Le logement est vendu et les héritiers ne pourront généralement pas en devenir propriétaires par la suite.
Le prêt viager hypothécaire permet de conserver le bien dans le patrimoine. En revanche, les sommes empruntées et les intérêts devront être remboursés au moment de la succession, ce qui peut réduire la valeur nette transmise aux héritiers.
La vente partielle occupe une place un peu différente dans ce paysage.
Puisque seule une partie du bien est cédée, le propriétaire conserve une part de son logement. Cette part continue à faire partie de son patrimoine et pourra être transmise à ses héritiers.
Selon les modalités prévues au contrat, les enfants disposent ensuite de deux options : vendre le bien ou, s’ils le souhaitent, racheter la part précédemment cédée afin de préserver la propriété familiale.
Certaines familles apprécient également le fait que la valeur du bien puisse continuer à évoluer au fil du temps. Si le marché immobilier est favorable et que le logement se valorise dans les années qui suivent, la part restée dans le patrimoine familial bénéficie elle aussi de cette progression. Cette évolution peut contribuer à reconstituer au moins partiellement la valeur de la part cédée initialement, tout en laissant aux héritiers davantage de possibilités s’ils envisagent un jour de racheter la part vendue.
Pour beaucoup, cette souplesse constitue un avantage important. Elle permet de répondre à un besoin financier immédiat tout en laissant ouvertes plusieurs possibilités pour l’avenir.
Au fond, la question ne se résume pas à choisir entre “profiter aujourd’hui” ou “transmettre demain”.
De plus en plus de familles cherchent plutôt un équilibre entre ces deux objectifs : permettre à leurs parents de vivre pleinement cette période de vie, tout en préservant autant que possible les choix qui s’offriront aux générations suivantes.
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